La PPE : l’essentiel des règles à connaître
Lorsque l’on souhaite devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison mitoyenne, il est important de se renseigner sur le mode de gestion du bien immobilier.
Ainsi, la Propriété Par Etages, ou PPE, est un type de copropriété possédant ses caractéristiques propres aussi bien du point de vue de son fonctionnement général que de sa gestion administrative et financière. Voici donc ce que vous devez savoir avant d’acheter un tel bien.
Le fonctionnement de la Propriété Par Etages
Dans une PPE, chaque propriétaire dispose d’un droit exclusif sur une partie du bâtiment. Chaque lot représente un certain nombre de centièmes ou de millièmes de la surface totale et peut être vendu, loué ou mis en gage selon le bon vouloir de son propriétaire.
Ce pourcentage, ou quote-part, définit le nombre de voix dévolues au propriétaire lors de l’assemblée ainsi que sa participation aux frais communs pour couvrir aussi bien la gestion administrative que l’entretien de la copropriété.
Le droit de chaque propriétaire est partagé en une part de copropriété portant sur l’immeuble dans son ensemble et une part portant sur son propre lot.
La gestion d’une Propriété Par Etages
Une PPE doit disposer d’une assemblée et d’un administrateur qui peut être choisi parmi les copropriétaires, ce qui permet d’économiser sa rétribution, ou un professionnel d’une société de gérance, ce qui assure une plus grande neutralité en cas de conflit. Le recours à un professionnel est recommandé dans les grands immeubles qui nécessitent davantage de compétences. Son rôle consiste en effet à :
- gérer les finances de la copropriété, à savoir calculer la charge revenant à chacun et la collecter avant d’établir un budget
- faire exécuter les travaux d’entretien
- faire respecter les règles d’utilisation des parties communes
- mettre en application les décisions de l’assemblée.
L’assemblée s’occupe quant à elle de tout ce qui n’est pas géré par l’administrateur à savoir :
- le règlement de maison et de l’administration
- les travaux divers
- les affaires administratives non traitées par l’administrateur
Le fonds de rénovation, une info à connaître avant l’achat
Si vous souhaitez vous porter acquéreur d’un bien en PPE, le fonds de rénovation est un point à ne pas négliger. Il s’agit d’une provision d’argent à utiliser en cas de travaux importants dans l’immeuble.
Il n’est pas obligatoire mais fortement conseillé - y compris pour un bien neuf - car il permet aux propriétaires de faire face à une dépense imprévue.
Le montant annuel de ce fonds de rénovation est fixé par l’assemblée, généralement à 0,2% de la valeur d’assurance incendie de la propriété. Ce montant peut être adapté en cas de travaux à venir.
La présence d’un fonds de rénovation est un atout pour le vendeur du logement qui pourra en tenir compte pour fixer le prix de son bien. L’acheteur a donc tout intérêt à se renseigner pour savoir si ce fonds existe, la façon dont il est géré et à combien il s’élève.
Si tout lui convient, il est bon de savoir que, comme pour tout bien immobilier, acheter une Propriété par Etages nécessite un contrat d’achat notarié sur lequel figure :
- le prix
- la quote-part du lot en pour cent ou pour mille de la valeur totale du bien
- le règlement de la communauté de copropriétaires
- le règlement d’utilisation et d’administration
La nature des charges à payer
Dans une Propriété par Etages, les charges sont calculées à partir de la quote-part du bien. Avant d’acheter, il faut donc savoir de quoi se composent les charges et à combien elles s’élèvent.
Ces charges prennent généralement en compte :
- l’eau, l’électricité et le chauffage
- des frais d’entretien (y compris pour les réparations)
- des assurances
- la conciergerie
- des frais administratifs.
L’exclusion d’un membre de la Propriété Par Etages
Des conflits de voisinage peuvent avoir lieu dans la PPE et s’ils ne se règlent pas à l’amiable, un juge peut être amené à se prononcer. Il faut savoir qu’il décide rarement d’une exclusion car celle-ci est considérée comme une expropriation sans pleine indemnisation.
Si celle-ci est tout de même prononcée, le propriétaire fautif doit déménager ou vendre son bien dans un délai défini par le juge, sous peine de voir son appartement vendu aux enchères.
L’exclusion n’est toutefois possible que si l’un des copropriétaires (ou un membre de sa famille voire son locataire), a commis une faute envers un autre propriétaire et que cette faute rend la cohabitation impossible.
Cela peut-être le cas si :
- le règlement de l’immeuble n’a pas été respecté
- le bien a changé d’affectation
- les parties communes ont été grandement endommagées
- des menaces et/ou insultes ont été proférées régulièrement.
Il faut savoir que les exclusions restent exceptionnelles, la victime préférant le plus souvent quitter les lieux avant d’arriver à cette issue. Une enquête de voisinage avant l’achat dans une Propriété par Etages n’est donc pas un luxe.
Avant de signer votre contrat d’achat pour une Propriété Par Etages, de nombreux points sont à prendre en compte et en particulier le fonds de rénovation.
Mais rassurez-vous, même si le fonctionnement d’un PPE semble complexe sur le papier, il ne présentera pas de difficultés insurmontables dans la réalité.
Source : hausinfo.ch